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前海@创——盘活商业裙楼,前期调研与工程改造很重要!  

2017-03-24 11:19     来源:商业电讯
    在一个城市核心地标性的商圈中,通常由占比40—60%的百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐等的主力服务市场,与40—50%的个人护理:如美容、美甲;美容饰品:眼镜、珠宝;健康会所等的次级服务市场的业态组合而成。主力店,在整个商圈中,对整个客流和品牌引领具有相当大的作用。但次力店,对于商业物业而言,仍然是缺一不可的重要角色。它为消费者提供了更多的消费选择,在聚客能力方面优势也是尤为突出,更是起着业态补充和功能完善的作用。商业无大户就不稳,无小户则不活。

    然而,这些次级服务市场往往无法承受商场高昂的租金,就算是搬离至周边的甲级写字楼,这笔租金仍然带给中小型商户不少的压力。于是同样地处繁华地段的商业裙楼就成了中小型商户的新选择,这也是为什么“楼中店”模式越来越多的原因。这样的模式,为中小型商户发展提供了良好的生存土壤:一是降低了商户的入驻门槛。例如150平方米的甲级写字楼年租金大约需要40万,而同样面积商业裙楼,则只有20万;相对街边商铺,租金更是便宜了60%。无疑大大减轻了商户的运营成本,增加了竞争优势。二是商户在布设外立面广告的时候,减少了主力服务市场的竞争压力,可以更好的赢得消费者的关注。

    但未进行改造前的商业裙楼,业主往往都是整层进行出租,这样并不适合需要灵活、私密空间的中小型商户入驻。只有通过专业的资产管理公司去盘活、改造,才能使得这些被“闲置”的商业裙楼真正脱离仅仅只是“空间提供者”的身份,成为适合中小型商户入驻的商办楼宇,提升资产价值,实现收益增长与区域经济共享。那么要打造一个适合中小型商户入驻的商办楼宇,前期需要准备多少工作呢?




盘活商业裙楼,持续改善资产收益

    项目调研

    1、 区域发展前景研判。在繁华的地段,往往是商店、写字楼、商业综合体最为容易集中的地方。因此,该如何作有利的运作以及将来可能变动的趋势,均成为项目开展前需考虑的重要因素。

    2、 周边企业分析。不同区域、不同地段的企业承租水平有差异,这项调查的目的是对周边企业承租能力进行研究分析,为后续招商提供数据。

    3、 区域租金范围研究。了解区域周边物业的租金如何,根据不同目标的客户所需的不同物业制定相应的价格。

    4、 可行性研究。可行性研究是确定改造项目前具有决定性意义的工作。根据项目区域位置、现状、周边的商务配套与可辐射范围内的主要配套现状,周边竞争对手等,分析比较以及预测项目改造后的收益。 

     改造筹备

    1、 楼宇改造定位。不少楼宇功能定位不明,后续招商后,具有聚集能力与扩展能力的企业数量有限,制约了楼宇后续的发展。明晰楼宇产业定位,推动业态调整,可加快打造适合区域发展的专业化商办楼宇。

    2、 技术尽职调查。提供正确的大厦质量情况及设备数据,能相应地对改装工程作出合适及可行性方案。

    3、 消防安全验收。形成一个运作有序、职责明确、各司其职、落实有力的楼宇防火安全工作网络是保证楼宇安全、健康发展的关键。楼宇从改造开始至整个工程竣工验收期间,需接受政府规划建设部门的安全生产监督管理。 

    空间改造

    1、 确认楼宇功能需求。针对“楼中店”的需求发展,确定项目的明确客户群体,设计有针对性、兼顾办公、商铺等功能,市场需求的商办楼宇。

    2、 灵活办公空间。“楼中店”的商户普遍是服装、美甲、美容、珠宝等的中小型商户。因此,这类型的商户对空间的需求,会根据后续的发展变得更加灵活与多变。合理、灵活的划分空间,可为入驻商户提供多功能性及人性化,可塑造性更强的实用空间,让入驻商户可根据自己发展需求,实时改变自己的办公空间。

    前海爱创(http://www.geeoffice.com/ )凭借精细化的资产管理,成功盘活一线城市多幢商业裙楼、乙级写字楼、工业厂房等存量资产。在项目改造前,爱创评估现有目标客户结构,进行项目整体的结构调整;并根据区域发展,分析改造完成后的市场状况和未来发展趋势,帮助商业不动产业权人重新定位楼宇。最后针对客户需求,对现有配套设施进行升级,增加项目附加值。经爱创盘活后的商业不动产,均有培训机构、玩吧、美发等的中小型商户入驻。有效实现了资产价值最大化,提高了区域热度。 


    
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